◎楼市黄大大（ID：HouseLeader）

◎作者 |瓜皮

【资料图】

房子，越多越好吗？

各位房叔房姐们，要赶紧调整预期了。

手上多余的房子，赶紧卖掉，越快越好！

此时此刻，谁还在买房？答案是改善群体。

不仅如此，在未来的很长一段时间里，改善群体都会是购房主力。

一份由贝壳研究院发布的《2021-2035住房市场需求预测报告》显示：改善性住房需求占比持续提高，到2035年，改善性住房需求约7.7亿平方米，占总需求的58%。

同样在2035年，人口从农村向城镇异地转移带来的“刚需”，占比降至11%。

未来的楼市，得改善者得天下。

而他们想要的，是位置更核心、面积更大、楼龄更新、环境更好的房子。

这也意味着，那些你留在手上的老破小、郊区房、环一线、文旅房……都将被主流需求抛弃。

不要轻易与趋势为敌，否则一败涂地的大概率是你。

今年5月份，钱报美好生活研究院发布了一份数据：杭州102个刚需小区里，有30%的小区价格跌回了2017年。

老破小，俨然成了房价受挫的重灾区。

来源：钱报美好生活研究院

不信你看，在楼市横行了十几年的北京老破小，也开始败下阵来。

据《北京商报》报道，来自机构的数据显示，2022年上半年，北京传统意义上的“老破小”成交量首次跌破此前几年50%的均线，而次新房则保持增长态势，突破20%。

下面这组数据，进一步佐证了北京人有多么想把手上的老破小赶紧甩掉。

一份由人大商学院与贝壳研究院联合发布的住房需求专题报告显示：

过去三年，北京的改善性需求明显高于刚需，改善房交易量是刚需房的1.5倍以上。

冷冰冰的数据和现实，都在告诉我们一件事：

现在卖不掉，以后更卖不掉。

好消息是，越来越多城市又开始松绑了，政策风向正在偏向改善一族。

眼下二手房挂牌量飙升，卖房确实是“心有余而力不足”。

于是有人问，房子现在不好卖，留在手里收租也不可以吗？

不好意思，这件事可能也由不得你做主了。

过去这些年，大城市的房子压根不愁租，而且租金年年都能涨。北京的朋友告诉我，按照他们以前的惯例，年后涨5%是正常的。

这是因为很多人拿到年终奖后，常常会选择另谋高就。收入增加，房东也能分一杯羹。

可是现在，降薪和裁员的阴云笼罩在广大打工人的头顶，既然跳槽和涨薪无从谈起，房租自然也就涨不动了……

数据显示，一季度重点40城住房租金综合指数环比上涨0.43%。但与去年同期相比，住房租金水平下跌了4.7%。

大多数城市的租金，还没回到去年同期水平。

最近有个“包租婆”来找我诉苦，说租客要求降租金，她一开始虽然不是很情愿，但最后还是答应了。

因为她算了一笔账，现在租赁行情并不好，房子腾退以后起码要空置两三个月，搞不好要更久。

中间的摩擦成本太高了，还不如直接降租金，留住一个稳定的租客。

社交平台上，越来越多房东在寻找租客。

即便是上海的房子，也逃脱不了难租的命运。

不景气或许只是短期现象，但从长期来看，包租公、包租婆们的收租生涯也会变得更艰难。

一个强大的竞争对手，已经来了。

“十四五”期间，北上广深等重点城市的新增住房供应量中，新增保障性租赁住房的占比高达40%-45%以上。

以上海为例。根据克而瑞租售的相关统计，截止到2023年6月份上海已经入市的项目超过3万套，到年底整个上海新建租赁社区房源达到6.5万套。

个人房东，即将被天量保障房“包围”。

上海的 @真叫卢俊 前阵子到上海某保租房项目实探，结果出人意料：

这个小区地段极佳，不仅地处内环之内，而且不远处就是一线江景；外立面不输高端楼盘，线条感十足；物业是古北物业，跟豪宅古北别墅是同一家。

以上来源：真叫卢俊

如果不说出保租房小区的身份，百分百会被误认为一处改善盘。

更重要的是，保租房小区的租金水平，只有周边房源的9折，简直是降维打击。

来源：真叫卢俊

这样的竞争对手，以后还会越来越多。

更便宜的价格，更好的房子，你猜租客会选择哪一个呢？

核心城市尚且如此，不缺房的郊区和小城市，只会更艰难。

全体房产持有者，都必须要认清一个现实：

房产过剩的时代，已经来了。

根据《中国住房存量测算报告》，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12。

这也意味着，中国住房整体已经静态平衡，不缺房子了。

实际上，除了那些还在吸纳人口的大城市，新房和次新房紧俏的核心地段，大部分的城市和区域，实际上已经出现供给过剩。

随着人口进入负增长阶段，小城市人口外流加剧，“鹤岗化”还会继续蔓延。

今年五一前，北京的丁先生在河南鹤壁买了8套房，总共花费还不到10万元。不仅如此，他此前在河北保定、唐山和浙江绍兴，也购买了几套10万元以内的房产。

房价如葱，买房如买菜，已经变成了现实。

分化行情下，大部分房子本就涨不动了，未来估计还要倒贴钱，真真成了“负资产”。

房产税这柄“利剑”，此刻还悬在头上。但从长期来看，让房产税替代土地出让金成为地方财政可持续的收入来源，是必然趋势。

等到一切尘埃落定，囤房族大概率每年都要来一次“大出血”了。

普涨时代过去，买房可千万不能再靠“房海战术”了。

请记住，房子在精不在多。十套小城市的房子，大概比不上一套北京核心区的房子。

老破小、远郊区、三四线城市、县城老家……这些房子有一个共同点，它们都是“不良资产”，从现在开始就别留在手上了。

相信我，多年以后，你一定会感谢当时那个痛下决心的自己。

只有甩掉“不良资产”，才能走上资产升级的康庄大道。

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